Citat:
@Deki 77 primetio sam da u vecini tema gde se spominje ovakav posao o njemu govoris sve najgore. Voleo bih da nam izneses svoja konkretna negativna iskustva. Ljudi koje ja znam u ovom poslu imaju sasvim pozitivna iskustva, i niko nije imao preteranih problema
Hmmm priče su priče...
Evo zašto....
Poznavaci ove grane privrede znaju da za obrt kapitala treba čekati nekoliko meseci ..
Zbog čega??
Kupovina stana(nekretnine) u sivoj fazi obično se obavlja pre,početkom,za vreme same gradnje tog objekta...u većini slučajeva.Postoje i one građevinske firme ili Agencije koje su završile sa gradnjom i imaju u ponudi takav tip nekretnine.Ali njih je malo, jer gledaju na vreme da uzmu novac(ili kaparu od kupaca),"utope" nekretnine jer im je potreban za gradnju iste ili investiciju.Retke su takođe one gradj. firme koje grade objekte pa posle "jure" kupce,uglavnom je već taj objekat "bezecovan" 80% od svoje celokupne ponude,mada ne mora nekad i to da znači!!!.Niko nije lud svesno da ide u rizik gradeći pa posle da poklanja i gubi novac.Da bi sačekao "tu" nekretninu da se završi u potpunosti,potrebno je (kao što rekoh) nekoliko meseci.Nek to bude 6meseci...nema veze...od dana kad si/ste počeli...
Dao si novac u potpunosti,polovinu ili kaparu a ništa se još od toga ne obrće, niti stvaraš ikakvu dobit jer moraš da čekaš okončanje radova ili određen datum(termin) kada bi mogao da preuzmeš svoju nekretninu(stan)da ga "radiš" za pomenutu "preprodaju"...,ili nedaj bože neko okončanje sudskog spora koje je u poslednje vreme čest sučaj!!!Onda si se tek s**bo..
Cena stanova u sivoj fazi je manja od prodajne(ključ u ruke) i iznosi , varira od nekih 150-500eur/m2 zavisnosti od;lokacije,tipa,namene,kvadrature,lux-a,koliko se prodavac ugrađuje i još dosta toga.
Npr. Mirijevo je od 500-600eur,Zvezdara od 800eur,Vračar od 1000..itd.(siva faza)
E sad pošto svi znaju(nevezano) koliko se kreću cene nekretnina i koje su to lokacije,ne možeš preduvavati cenu te nekretnine koju uradiš iz sive faze.Već se "moraš" držati kursa cena na toj lokaciji da bi stan mogao prodati..Nemoj da misliš da je narod blesav, pogotovo što se ovde jednom u životu kupuje neka nekretnina,da ih možeš "popaliti" za neku veliku lovu,i da tek tako neko baca desetine hiljada eur. a da nezna koliki je odnos siva faza...ključ u ruke...pogotovo oni koji stvarno imaju lovu!!!
Cena radova opet varira i nikada se nemože u napred i u potpunosti izračunati.
Moraš znati da svi koji grade koriste jeftinije materijale(mislim figurativno..gde to može) da bi prošli što "bolje".Ili imaju odloženo plaćanje,rabat kod nekih stovarišta-firmi.Moraš imati i poznavati da nekažem organizovati ekipe majstora koji će da rade.Obično ovakve vrste preprodaje stanova rade ljudi koji su dobro upoznati sa cenama,imaju ekipe majstora,rade dugi niz godina.Kompletno su upoznati sa cenama od žice,parketa keramike..itd. pa do stovarišta i firmi,Agencija koji nude popuste i sarađuju sa istima.Kad-kad moraš sesti u kombi-kamion pa do Ljiga po glet,farbu..u NS po kablove i sl.(ako su veće kvadrature..i ako gledaš uštedu pa kupuješ direktno od proizvođača)..
Sve zavisi i šta podpada pod naziv "siva faza" kod nekih firmi.Imate slučajeve da je struja i voda u potpunosti "dovedena" odrađena u tom stanu(razvučene cevi,žice,kablovi),dok kod nekih ne.Kao i što se tiče grejanja,stolarije.
Znači da li su radovi u okviru "parket,keramika,stolarija,moleraj" ili je to nešto više od toga...jer nikad se nezna dok se ne vidi!!
Svi ti radovi oduzimaju vreme u smislu da mora nekoliko dana da prođe dok se nešto ne osuši,da se ponovi rad itd.Moraš imati novac za materijal,majstore,kojekakvo vozikanje itd.
Znači ,realno gledajući stan koji uzmeš(kupiš) sa namerom da ga odradiš do onog što se zove ključ u ruke,i sve do oglašavanja,nalaženja agencije,kupca tog stana,pokazivanja kupcima svakodnevno stan,javljanje na telefon rekli smo nekih 6 meseci.(sve tuto)...Neka su kompletni radovi,1 mesec.Retko se desi da sve u roku bude završeno bar to važi za Srbiju.Da nekažem da je potpuno nemoguće kako vi razmišljate....."danas kešnem 40k za stan, mesec dana ga radim malo okrečim doteram i prodam za recimo 60k"...besmislice.Ja sam stanove radio u sivoj fazi primer ..Voždovac oko 800,850eur/m2...ključ u ruke 1000,1200eur/m2.Od te razlike polovina ide na materijal i radnike i sakakve troškove,polovina onom ko je vlasnik,organizator.
E sad pogledaj da li ti je isplativo da kroz tih 6meseci ili koliko ti misliš(da se radi) zaradiš taj neki novac (koji sam ja naveo tu razliku( uz svo to cimanje )), koji je veruj mi realan....
Ili ti je bolje da kapital od par 10k uložiš u neki sigurniji posao,gde ti ide radni staž,okreće se neka lova svakodnevno,imaš svoju firmu, zaposliš par radnika,dobiješ neke subvencije.Neka proizvodnja,Trgovina Uvoz-Izvoz,Zastupanje...i sl.Pa radiš dugi niz godina i svoj kapital uvećavaš,širiš delatnost!!!
Šta fali otvoriti neki Market,Pekaricu na nekom finom prometnom mestu.Uvek se nešto obrće...svakodnevno ti kaplje lova!!!(primer)
Ja nisam rekao da je posao sa nekretninama loš(Ako pogledamo EU,i ostale zemlje svugde nekretnine dobro prolaze..u odnosu na Srbiju) ....već da nije vreme trenutno da se neko upusti u tu priču...ko je još i neiskusan..
pozdrav......